신규주택 구입이나 대환대출, 임대차 보증금 반환을 목적으로 특례보금자리론을 많이 활용합니다. 특례보금자리론 장점 4가지를 알아보고 얼마나 대출을 받을 수 있는지 계산도 해보겠습니다. 우선 특례보금자리론의 장점은 아래와 같습니다.
- 중도 상환 수수료가 없다
- 소득 제한이 없다
- DSR을 보지 않는다
- 실거주나 전입 의무가 없다
하나씩 자세하게 살펴보겠습니다. 먼저 특례보금자리론 조건과 대출한도는 아래의 링크를 참고하세요.
1. 중도 상환 수수료 없다
먼저 중도상환 수수료가 없다는 것은 큰 장점입니다. 왜냐면 기존의 집과 관련된 대출은 대부분 기간도 짧고, 중도 상환 수수료 조항이 있기 때문입니다.
그런데 이렇게 이미 받은 대출이 중도상환수수료가 있을 때 특례보금자리론으로 옮겨타도 중도 상환 수수료가 없을까요?
네 그렇습니다. 불과 한달전에 대출을 받았어도 그리고 그 대출이 중도상환 수수료 납부 조항이 있다고 하더라도, 특례보금자리론으로 갈아타면 중도 상환 수수료가 면제가 됩니다.
이렇게 하기 위해서는 특례보금자리론으로 옮긴다는 확인서 하나만 있으면 된다는 것입니다.
9억 이하의 집을 살 때 최대 5억까지 대출이 가능한 특례보금자리론은 시중 은행의 중도상환 수수료 0.5~1.4% 만 고려해도 꽤 큰 금액이기 때문에 기존 대출자가 금리를 비교해서 특례보금자리론 4%대와 비슷하다면 옮겨타는 것이 좋은 상황입니다.
2. 소득제한이 없다
소득이 아예 없어도 대출이 가능하다는 의미가 아닙니다. 소득이 많아도 특례보금자리론을 받을 수 있다는 의미로 소득의 상한선이 없다는 의미입니다.
기존의 주택담보대출의 경우에는 연소득이 6천만원 이하거나 맞벌이 부부의 경우 7천만원 이하여야 하는 등 기타 다른 조건들이 붙는데, 특례보금자리론은 이런 식의 구분을 통해 고소득자를 배제하지 않는다는 의미입니다. 이것도 세전 금액 기준이기 때문에 사실상 일반 직장인들이 받기는 어려운 조건입니다.
3. DSR을 보지 않는다
총부채상환원리금 상환비율 DSR(Debt Service Ratio)는 1년간 버는 돈에 비해 갚아야 할 돈이 얼마인지 비율을 의미합니다. 예를 들어 DSR이 50%라고 하는 의미는 1억 소득자라면 1년에 5천만원까지만 상환할 수 있는 수준의 대출만 가능하다는 것입니다.
보통 1금융권의 DSR은 40%입니다.
2금융권의 DSR은 50%입니다.
DSR 10% 차이는 별거 아닌것 처럼 보이지만 엄청난 차이입니다.
기존에 신용대출이나 일반대출이 있는 사람들은 오히려 특례보금자리론을 이용하는 것이 더 한도가 많이 나올 수 있다는 의미입니다.
다른 대출과 달리 특례보금자리론은 DSR을 보지 않기 때문입니다.
기존에는 신용대출을 받으면 주택담보대출이 잘 안나오고,
그렇다고 주택담보대출을 먼저 받으면 신용대출이 줄어드는 문제가 있는데
특례보금자리론의 경우에는 DSR을 보지 않고 DTI만 보기 때문에 신용대출을 함께 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.
나는 얼마나 대출을 받을 수 있을지 계산해보기
만약 연소득 5천만원이고 기존 대출이 없다는 가정하에 계산을 해보겠습니다.
먼저 LTV 70%, DSR 60%로 가정해보겠습니다.
이 경우 6억 아파트를 매수할 때 DTI 70%가 적용되어 4.2억을 대출을 받을 수 있습니다.
그런데 만약 연소득 5천 기준으로 DSR 60%를 적용받으면 원리금 상환액 최대치 3천만원을 넘을 수 없습니다.
그럼 DTI 적용되는 4.2억 보다 작은 금액이 됩니다.
대부분의 경우가 DSR보다는 DTI 적용이 더 큰 금액을 대출 받을 수 있습니다.
그래서 특례보금자리론이 장점이라는 것입니다.
4. 실거주, 전입 의무가 없다
이 부분이 어쩌면 투자하는 사람들에게는 정보가 될 수 있을 것 같습니다.
위와 같이 실제 무주택자가 집을 구매하기 위해 필요한 돈을 대출하기 위해 만든 특례보금자리론이 의외로 실거주의무가 없다는 것, 그리고 전입 의무도 없다는 점입니다.
정부주도의 주택담보대출은 실 수요자를 위한 상품이기 때문에 실거주와 전입이 의무였습니다. 하지만 특례보금자리론은 그렇지 않기 때문에 다양하게 활용할 수 있습니다.
특례보금자리론의 경우에는 신규주택구입, 대환대출, 임대차보증금 반환 목적일 때도 가능하기 때문에 실거주나 전입의무가 없습니다.
특례보금자리론의 대출 한도가 DTI 60%까지 됩니다. 만약 연봉 3천만원이면 10배일 3억까지 대출이 가능합니다.
그리고 상환기간이 최대 50년까지 가능하다는 점, 상환기간은 길면 길수록 유리하다고 볼 수 있습니다.
특례보금자리론 주의해야 할 점
9억 미만 기준에 대해
9억 미만의 주택만 특례보금자리론을 받을 수 있는데, 여기서 급매물 8억이라고 하더라도, 시세, 매매가, 감정가 중 하나라도 9억이 넘으면 특례보금자리론을 받을 수 없습니다. 급매물 가격이 9억 미만이라고 안심할 수 없다는 것입니다.
특례보금자리론을 받고 주택을 초과 구입시 주의
그리고 특례보금자리론을 받고 주택을 초과 구입하는 것은 안됩니다. 이것이 적발되면 6개월 이내에 주택을 매도하든지 특례보금자리론을 전액 상환해야 합니다. 이 점도 주의해야 하겠습니다.