2023년 이후 자산시장 전망
영산대학교 부동산학과
서성수교수님 강연
올해까지는 양적완화, 제로금리로 인해 유동성이 너무 컸었다. 1~2년 전까지 기축통화국은 이렇게 할 정도로 상관 없을 정도로 엄청나게 돈을 뿌렸기 때문에 시장에서 자산 가격이 많이 올랐다. 절대적개념에서는 공급부족의 문제가 아니였다. 시장에 돈이 많이 뿌려졌기 때문에 시장의 아파트 가격이 올라간것이다. 부채를 늘려가면서 유동성을 늘려가면 주가,집값이 상승하고 핵심적으로 물가가 상승하고 그 이후 할 수 없이 물가를 잡기 위해 시장의 돈을 거둬 들이기 위해 금리를 올리 수 밖에 없다. 지금은 회수를 하는 시기이 때문에 타격을 받을 수 밖에 없다. 회수하는 시기가 올해로 끝나면 반등을 하는데 내년이 금리 고점이기 때문에 내년까지는 시장이 지금보다 더더욱 재미가 없을 것이다. 시장에 유동성이 흘러 넘치게 되면 정부가 통화공급을 변화시키면 예고된 금리 변화와 통화량 증감 정책은 시차를 두고 물가와 자산가격에 모두 반영된다. 2020년은 합리적인 분들이 투자를 많이 하셨다, 21년은 적정가치를 넘어 섰는데도 왜 들어갔는지 이해가 안된다. 결국 바보에게 던지고 빠져나오면 된다는 그런 심리가 작용한 것이다. 심리의 이해가 중요하다 부동산은 특히 심리가 중요 지금은 심리가 죽어버렸다. 이가격이 너무 비싼거 아닌가? 이가격에 사서 내가 무슨 재미를 보지? 등의 변곡점. 한 번 심리가 죽어버리면 다시 살아나기가 힘들다.
L자형 V자형 반등은 거의 확률적으로 불가능 하니 기대하지 마시기바란다.
인구 밀도가 높은 한국의 여건상 주택 시장가격에 평균 10~15% 정도의 거품이 있었지만 이 비율이 40%에 근접한 것은 지나친 수준이다. “실수요자는 언제 집을 사도 괜찮다" 이말은 거짓말 혹은 아주 틀린말로 본다. 미국의 20년의 주택 가격을 보면 올라갈때는 미친듯이 올라가지만 내려갈때는 지하실까지 하락할 것처럼 보일 수 있어도 반등 포인트는 있다. 전세가격이 오르면 매매가격이 올라간다는 개념으로 본다면 근시안으로 볼 수 있다. 그 당시에는 저금리 시기이기 때문에 제로 금리 현상으로 돈의 가치가 낮아지기 떄문에 전세가격이 오른 것이고, 이로 인해 매매가격도 오른 것으로 볼 수 있다. 서울은 언제도 괜찮다 서울은 언제나 똑똑한 한채라고 생각할 수 있는데 통계로 보면 그렇지 않다. 2020년과 비교하면 다주택자 수는 4만 7,000명 줄어 관련 통계를 작성한 2012년 이후 처음으로 감소했다. 이 당시에 무주택자 103만명이 집을 샀다. 상투에서 잡는 건 대부분 무지의 결론이라 생각한다. 소득이 받쳐주지 않고 빚이 많은 영끌 빚투하신 경우 버티지 못 하기 때문에 기다릴 수가 없다.
헐값에 내놓는 현상이 시작이 됐지만 가장 많이 헐값에 내놓는 시기는 내년이다.
저는 제 교육생들에게 경매를 가르치고, 23년에 경매를 하라고 가르킵니다. 확률적으로 99% 그런 시기가 옵니다. 급매로도 해결이 되겠지만 급매로도 해결이 안되는 경우에는 경매시장에 좋은 물건으로 나올 수가 있습니다. 지금은 내 소득의 절반 이상을 원리금 상환을 위해 써야 하기 때문에 이런 경우 급매나, 급급매 혹은 경매로 내놓을 수밖에 없다. 버티다 버티다 내놓는 경우가 사실상 내년 23년도이다. 중간 소득 이상이 합리적으로 주택을 살 수 있는 서울권 아파트는 3~4%밖에 될 수 없었다. 돈많은 사람들 흔히 큰 손들이 집을 사면 기대치는 올릴 수 있는데 절대 돈 많은 사람들만 집을 산다고 해서 오를 수는 없다. 폭발적으로 시세를 올리는 건 실수요자인데 지금은 그 시장이 붕괴 직전에 와있다. 양털깎이 이론으로 보면 금리를 굉장히 낮추고 시중에 통화량을 풀어 누구나 재테크 시장에 뛰어들게 해서 가격을 올리고 선매집한 사람들이 청산하고 나가면서 고점에 산 사람들이 고점에서 물려있는 상태에서 끌려다닌다. 지금이 그런 상황이다 고점에 매입한 사람들은 팔 기회가 없고 버틸 수박에 없는데 버티지도 못하면 결국 다른 누군가에게 다시 헐값에 나간다.
이번 타임에도 우리에겐 기회가 온다. 큰 조정을 받을때 다시 사면 반등이 오기 때문에 좋을때다. 다만 이런 사이클은 계속 반복되기 때문에 정수리까지 먹으려고 하지말고 저점에 매수해서 적당한 수준에서 팔고 나와야한다. 빠져나오는게 중요하다. 일부 전문가들도 기준금리가 시장에 영향을 미치지 않는다고 하는데 사실상 틀린 말이다 기준금리가 1~2%에서는 시장에 미미한 영향이겠지만 4%로 된다면 시장에 큰 타격이 와버린다.지금같이 급격히 올라가는 경우에는 직격탄을 맞기에 시장도 버틸수가 없다. 내년에 금리를 멈추고 내려주지 않을까 생각하겠지만 내년 FED연준에서 내년에 금리인하는 꿈도 꾸지 말라 했다. 미국이 기준금리를 내리지 못하면 우리도 꿈도 꿀 수 없다. 금리인하기에는 영향이 즉각적으로 발생해 금리 영향력이 15~16개월 유지되는 것으로 나타났다. 2020년 2021년 우리 사회가 경험한 높은 집값 상승은 금리 인하에 따른 유통성 확대가 주요한 원인 반면 금리상승기에는 집값 하락 반응이 12~15개월 시차를 두고 발생한다. 2000년대 초반과 비교하면 금리 인상으로 집값이 받는 충격 반응 크기가 네 배 넘게 증가 주택가격 상승에 따라 주택 구매 자금에서 대출이 지지하는 비중이 점점 늘고 있기 때문이다. 기본적으로 미국은 기준금리가 5%로 올려야하는데 5%가 넘어가면 어떤 문제가 생기냐면 우리나라 금리가 아무리 못해도 4%가 되어야한다. 우리 나라가 3.25%인데도 죽는다하지만 우리나라도 내년까지 4%대 찍을때까지 계속 올려야한다. 담보대출은 결국 아무리 싸게 받는다 하더라도 6%대이다. 6%대 받고 강심장 아닌 이상 그 누구든 집 사기 쉽지가 않다. 통계가 논란이 있는게 시장에서 5% 정도의 주택이 고가에 거래가 되면 시장은 폭등현상을 보인다. 95%는 그대로 있는데도 말입니다. 주택 거래가 폭증한게 아니라 가격은 5%로도 폭등과 폭락 현상이 발생된다. 그렇다면 지금도 5%의 주택이 폭락해 거래가 되면 말도 아니다.
부산에는 엑스포 상황에 따라 내후년에 엑스포 유치시 부산은 조정을 조금 받고 다시 올라간다. 내년 11월에 유치여부가 확정되기 때문에 엑스포 유치만 된다면 조정 없이 올라가지만 유치 실패시 부산은 충격을 받고 올라갈 것이다. 미국의 적정 기준금리는 우리보다 당연히 낮게 줘야하는데 일시적으로 역전됐다 하더라도 52~112bp 적정 기준금리차가 벌어지면 환율부터 문제가 심각하다. 현재는 과거의 다양한 행동이 종합적으로 발생하는 현상이다. 최소 물가수준만큼은 기준금리를 운용해야 한다. 변동성이 심한 에너지 및 식료품을 제외한 물가 상황도 심각한 것이 진짜 문제 미국의 물가는 미국 기준금리와 연동되고 다시 우리나라 금리 및 환율에 연동된다. 진짜 심각한 것은 서비스 물가가 올라가고 우리나라에서 차지하는 비중은 적게 차지하고 있씁니다. 전기세 내년에 최대 40% 인상 가능성이 있습니다 .한전이 한해에 30조의 적자가 나고있다. 기준연료비는 지난 1년치 연료비에 따라 책정되는데, 올해 내내 연료비가 높은 수준을 보인 만큼 이 같은 대폭 인상이 불가피한 상황이다. 전기요금이 올라가는게 왜 문제인데? 내년에 자영업자 분들의 전기료에 대한 전기료 부담이 굉장히 문제가 될겁니다. 자영업자가 폐업을 하게 되면 문제가 코로나로 인한 창업자금, 대출 만기일을 연장해줬는데 갚아야 된다. 담보물을 집으로 받게되는데 사업자 대출 받으신 분들은 80% 85% 받는데 그런 물량이 나오는 경우 시장은 폭격받는다. 물량이 1%만 늘고 1%만 줄어도 시장에 주는 충격은 일파 만파다. 아주 작은 효과가 시장의 큰 효과를 불러온다.
1000세대 중에서 그 세대중 30~40세대만 매집하면 1억~2억 올리는 건 식은죽 먹는것이다. 이 메커니즘만 알게 된다면 시장이 한 번 죽게되면 살아나기 힘들고 시장이 우상향 하게 되면 가는 길에 길을 아무리 막아도 막을 수가 없다. 물가 안정을 위해 고금리를 상당기간 유지 할 것이다 한국 경기침체로 기업 도산 및 실업자 양산할 것입니다. 지금까지는 4%까지 갔다가 쉬이 낮추지 않고 낮춘다 하더라도 3% 이하루 낮추기가 쉽지가 않다는 겁니다. 시장을 반등하는건 기대하시면 안됩니다. 2% 이하로 내려가야지 유동성을 살려서 반등시킬 수 있는데. 당분간 이 당분간은 이정부 내내 집값 반등을 보기는 쉽지 않을겁니다. 가만히 앉아 있어도 5%의 금리 상품이 많은데 돈 많은 사람들이 미쳤다고 총맞고 지금 집사지 않습니다. 아파트는 지금 종부세 재산세 리스크 때문에 최소 8%의 수익을 봐야하는데 지금 시장은 불가능하다. 주택시장과 경매시장을 보면 시차가 3~6개월 1년 지역에 따라 틀린데 결론적으로 내년에 부동산 시장 충격받습니다. 부채상환 부담이 증가하면서 소비가 감소하며 실물경제에 타격을 안기는 구조, 적정한 양의 부채는 소비를 증가시키고 긍정적 인플레이션 발생시키지만, 너무 많은 부채는 상환 부담으로 이어져 소비감소와 자산가격 하락으로 이어진다. 시중에 돈이 많이 풀리면서 2020년 하반기부터 폭등했는데 이제 폭락하는거다. 자산가격 특히 부동산 추가 하락의 트리거는 자영업자 대출이다. 자영업자 대출이 1,000조다 현재. 적정 가계뿌채 규모는 GDP대비 35~70%/임계 수준은 80% 시장에 충격을 주고 경제를 둔화시키고 붕괴시키는 수준은 80%이다. 개인사업자 대출은 사업 목적으로 대출을 받아도 상환 부담의 주체는 가계 2014년 7월 까지는 가계부채로 분류, 통계에 잡히는 가계부채에 비해 실제 가계부채 규모는 2배 수준이다. 임대보증금은 대한민국 특유의 제도로 실제는 채이나 통계에서 누락. 임대(전세)보증금을 포함한 가계부채 잔액은 개인사업자 541조, 임대보증금 864조이다. 지금까진 정부가 다주택자를 쥐잡듯이 잡으려 했지만 지금은 되려 다주택자 하라고 정부에서 SOS를 보내고 있지만 지금 절대로 그 사람들은 집을 사지 않을거다. 1년정도 시장이 붕괴될쯤 들어올거다. 앞으로 양도소득세 한시면제 까지 나올거기 때문에 5년간 양도소득세 한시면제 나오면 매수하면 좋다 전세 한두번 돌리면 가격 올라간다. 시장 붕괴까지 갈 것 같은 분위기가 나오면 정부는 이런 정책을 내려 할 것이다. 다시 제로금리, 양적완화, 현대통화이론이 전가의 보도처럼 등장할까? 본다면 이제 내려도 2%이하로 못내릴 것이고 이미 한 번 식겁했기 때문에 코로나 때처럼 돈 퍼부어 준다면 다시 주택이 폭등하겠지만 다시 우리나라가 미친듯이 돈 풀릴이 없다. 이제 못한다 V자 반등은 없을 거고 U자 반등으로 갈건데. 올라 갈때도 조정받으면서 올라가고 내년에도 반등 올라갈거고 이 때 사면 문제가 될 수 있고 다시 올라 갔다가 떨어질 때 사야한다.
우리는 핵심 포인트로 양도소득세 한시 면제 해줄 때 매입할 타이밍을 잡아야한다. L자로 가면 최소 4~5년 가고 충격으로 가면 U자로가면 한 2년정도 갑니다. 고점대비 30%, 통계상으로 10% 이상은 떨어져야합니다. 20년 21년도에 올라갔던거 다 토해낼 때까지 시장은 반등하기 어렵습니다. 지금 떨어진 건 떨어진것도 아닙니다. 저거 다 토해내야합니다. 저거 다 안토해내고는 해결 안 됩니다. 19년도 아파트 가격이 적정수준입니다. 우리나라는 일본 따라 안 갈 것 같습니다 .일본이 충격을 받고 나서 끝까지 반등을 못받았지만 우리는 틀립니다. 그러나 우리도 이 앞의 고점이 영원히 갈 수 없을 수도 있습니다. 원래가 2021년도가 고점이었습니다. 컴퓨터 시물레이션 희망회로 없이 계산했을 때 말입니다.
현재의 시장상황은 대한민국 주택시장이 최악의 버블붕괴 가기 직전이라 봅니다. 역대 정부들의 아파트 공급량을 본다면 줄어들지 않았는데 가격이 올라갔다는 겁니다. 총인구와 생산가능인구만이 주택시장의 미래를 결정하는 요인은 아닙니다. 그렇다고 무시해도 되는 요인은 더더욱 아닙니다. 이 간단한 경제를 망각할 때, 개인과 국가 모두 엄청난 후폭풍을 겪을 것입니다. 2030세대 잠재적 수요자들을 영끌로 이미 땅겨 썼기 때문에 앞으로 받아줄 세대가 없습니다. 고점에서 팔고 나갔다가 저점을 확인하고 다시 들어오는 다주택자들이 들어오는 시기 즉 양도소득세 한시적 완화 시점이 시장 반등 기회입니다. 3D 아파트가 대중화가 되면 시장에 엄청한 후폭풍을 만들 수 있습니다. 인구가 급갑해서 시골땅 사면 안 되고요, 부산 같은 경우에는 중장기적으로 보면 북한과 통일이 된다면 부산은 대륙으로 연결됐을 때 부산이 가장 혜택을 많이 볼겁니다. 부산은 내년 11월에 엑스포가 유치되면 조금 과장을 해본다면 엑스포가 제2의 도시에서 하는데 보통 엑스포 유치시 부산은 제 1의 도시보다 성장을 할겁니다. 즉 가장 핵심적인 시기에 유치하게 된다면 폭발적으로 올라갈겁니다. 실패할 때는 모르겠지만 유치에 성공하게 된다면 분명 폭발적 성장을 할겁니다.
향후는 2차전지 주식을 책임지지는 못하지만 현대차는 지금 조정을 많이 받아서 긍적적으로 봐도 좋을겁니다. 테슬라는 가치가 낮고 현대차가 높다고 봅니다. 4차 산업혁명의 주요 에너지원 수소도 눈여겨 보시기 바랍니다. 반도체도 마찬가지입니다. 4차 산업혁명의 주식을 눈여겨 보십시오. 장담컨데 나중에 삼성전자 폭등합니다. 나중에 모든 제품에 반도체 들어갑니다. 십몇만 전자 갑니다. 자국에 대해서 자부심을 가지고 사셔도 됩니다. 우리나라는 기술적으로 옛날과 틀립니다 반도체 산업은 절대로 안 무너집니다.