부산 벡스코 머니쇼 2일차
아르고대부투자연구소 유선기대표
코로나 저금리 시대 이후 대출과 경매시장
대출 만기가 돌아오고 있다. 대환대출 불가 대부분 돈을 못구하는 상황이라 터질거다. 선순위 대출 만기는 30~40년, 후순위 대출 만기는 6개월, 1~3년 22년 초 대출 고객 맥스 25년 리파 불가시 터질 건데 만기가 돌아오고 있다. 현재 역전세로 인해 보증금 일부 상환 불가 유동성 경직상태가 추가 쐐기 박아서 유동성 부족한 임대인은 이미 세입자 후순위 대출을 받아서 썼다. 버블 세븐때 다주택자는 2~3채, 코로나시기 다주택자는 3~10채 경제적 자유를 외치며 부의 추월차선 같이 가자며 공시지가 1억짜리 줍줍하고 SNS로 갭투자 홍보, 광고하고, 이거 이해 안 된다. 상식적으로 이건 아닌데 보증금 상환 못해서 터질 가능성 있고 더큰게 남아 있는데 자영업자 대출 만기 연장 중으로 코로나 피해 복구를 위해 5차 연장 진행중 코로나 피해 자영업자 중기에 3년 만기연장 1년 상환유예 갚지 못하는 상황 발생시 가계(아파트,주택) 경매 물건 나온다. 22년 부동산 대출시장은 폰지형태로 이자지급 가능 수입도 없고 원금상환 가능한 수입도 없지만 이자와 원금상환 위해 신규대출을 대부분 받아 썼고 이부분도 터질 가능성이 크다. 그러면 경매로 나올 것이다.
지금 경제 상황의 패턴을 경매와 연관해본다면
▶기준금리 인상→ 시중금리 상승→ 신규투자 감소 & 저축증가,소비감소→ 경기 둔화→ 실직→ 경매
대출로도 본다면
▶기준금리 인상→ 시중금리 상승→ 자산 가격하락, 대출만기 도래→ 대출상환불가→ 경매
2가지 사례로 봐도 경기침체로 인한 경매 물건 상승과 대출상환 불가로 터질 가능성이 크다. 그렇다면 부동산 시장은 언제 진입해야하나? 보통 경매물건이 가장 많고 낙찰가율이 70%대 일 때 진입하고 경매물건이 가장 적을 때 털고 나오는게 가장 좋다. 욕심을 버리고 적정 저점에 사서 고점에 털고 나와라. 또 전세가율 높은 시기를 노려라 대부분 심리적 위축, 시세 추가 하락 우려 일 때 전세(임대차)를 선택한다 경매로 낙찰 후 , 명도하고 세를 놓는 방법으로 자산을 불리는 전통적 투자 방법을 권하나 전세자금대출 금리가 높아 역전세 중으로 2020년~2021년 전세가를 밀어 올린건 공급의 영향력보다 유례없는 제로금리+임대차3법으로 시장왜곡이었다.
당분간 경매물건 입찰도 주저해라 경매 물건은 아직도 넘쳐날 수 밖에 없으므로 경매 공부는 꼭 해라.
김영익 서강대 경제대학원 교수
하나증권 부사장
한국은행 통화정책 자문위원
2023년 국내외 경제 및 주식시장 전망
실물경제로 보면 올해는 어렵고 내년은 더 어려울 겁니다.
이걸 기회로 여겨야 한다 .달러가치 정점 찍었고 내년으로 갈수록 달러가치 낮아지고 원화 가치는 높아질 거고 금리는 거의 정점에 와있다 시장금리는 지금 떨어지고 있고 내년은 은행 금리도 떨어질 것이다. 최근에는 주가 부동산 가격은 이러한 자산 가격은 어떻게 될것인가.
<세계경제>
코로나 때문에 정부의 부채 급증, 신흥국은 기업 부채가 확대 되었다. 우리는 가계부채가 부실해졌다. 1995년에는 가계 부채가 50%, 정부 부채가 6% 여서 좋았는데 이때는 기업부채만 높아서 위험했다. 가계부채가 현재 2020년 이후 105%, 기업부채 115%, 정부부채는 47% 이렇게 가계부채가 급도로 증가하는 나라가 거의 없다. 가계부채가 늘어나는게 소비 둔화로 이어지면 문제가 된다. 가계부채는 GDP대비 105% 선진국도 이렇지 않다 정부부채가 그나마 낮은 편이라 괜찮다. 부동산에서 거품이 붕괴되고 있다. 미국 집값이 오를 때 대출 받아서 집을 사고 소비를 늘렸는데 집값이 내리다보니 금융위기가 왔었다. 그런데도 집값이 엄청나게 더 올랐다. 지금은 붕괴될 초기이다. 우리나라 집값도 이제 초기이다. 전세계가 부채로 성장하고 모든 자산에 거품이 발생했다. 이게 금리만 낮으면 견딜 수 있는데 미국 물가가 지난 6월달 9%가 넘어섰다. 최근에 낮아지긴 했는데 미국 연준의 목표는 2%입니다. 아직도 7%입니다. 물가가 높으니 과감히 높을 수 밖에 없습니다. 금리를 높이면 자산 가격이 어떻게 버틸까요. 금리가 오르더라도 경기만 좋으면 자산 가격은 오르는데 문제는 경기도 나빠지고 있습니다. OECD에서 선행지수 추이를 발표하는데 작년 5월 이후를 정점으로 하락하고 있습니다. 우리 경제를 보면 세계경제를 볼 수가 있습니다. 우리나라 경제가 먼저 비틀거리고 세계 경제가 추세로 비틀거립니다. 그이유는 우리나라는 세계로 수출합니다. 금리도 나빠지기 때문에 자산 가격이 올라갈 수가 없습니다. 올해부터 나빠질 것이고 내년은 정말 나빠질 것이고 IMF마저 전망이 정말 나쁘게 보고 있습니다.
내년 실물 경제는 굉장히 어려워질 것입니다. 2008년 2020년 위기를 벗어난 건 각국이 돈을 많이 풀어서 위기를 벗어났는데 위기가 오면 정부가 돈을 쓰기는 쓰는데 정부부채가 높아서 과거처럼 돈을 쓸 수가 없습니다. 물가가 높으니 금리를 내릴 수 없고. 금리는 높고 가계부채가 많기 때문에 소비가 높아질 수가 없습니다. 실물측에서 보면 어려운 시기가 오고 있습니다. 어려운 시기가 오면 어떻습니까. 미리 길목지키고 앉아 있으면 됩니다. 제가 주가가 3300 넘었을 때 2,000대 간다고 했는데 그때 욕만 먹었습니다. 그때 준비했으면 지금 얼마나 자산을 싸게 살 기회가 왔을까요. 지금이라도 준비를 하고 계셔야합니다. 내년 상반기에 미국 경기가 침체에 빠지며 실업률이 늘어날 겁니다. 미국 금리를 상단을 5.1%에 잡긴했지만 저는 내년 초에 한 번 올리면 끝이라 봐요 미국이 그만큼 내년에 심각한 침체에 빠질것이라 생각합니다. 금리는 소비를 참는데에 대한 대가입니다. 제가 100만원이 있다면 소비를 참는데에 은행에 넣었을 때 그 대가를 받는걸 금리라 보면 됩니다. 그래서 금리는 물가보다 더 높아야 합니다. 미국 실질금리가 역사상 최저치를 기록했습니다. 금리는 오를만큼 올랐지만 물가가 떨어져야 하는데 내년 하반기는 되어야 물가가 3%대로 떨어질 겁니다. 그건 무슨 의미냐 소비가 그만큼 심각하게 떨어질 것입니다. 우리가 미국뿐만 아니라 중국도 공부를 해야하는데 중국은 글로벌 금융 위기때 고성장했고. 2020년에도 플러스 성장했습니다. 하지만 이제는 중국도 힘들어지고 있습니다. 그렇다면 중국은 왜 위기에 성장을했을까? 중국 기업들이 투자를 엄청나게 하면서 위기에도 성장을 했는데 그만큼 투자를 많이 했는데 소비가 안 됩니다. 그러다보니 기업도 어려워지고 은행도 어려워지고. 그래서 중국도 힘들어집니다. 중국은 기업부실 때문에 과거보다 높은 성장을 할 수 없기 때문에 중국마저도 세계위기를 지탱할 힘이 없습니다. 세계에서 중국이 가장 기업부채가 높습니다. 중국은 기업 및 은행의 부실을 처리하는 과정에서 경제위기를 겪고 소비 중심으로 안정성장 국면에 접어들 가능성이 높아보입니다. 중국도 깨닫고 있는게 시장은 통제할 수 있는 게 아닙니다. 공산당이어도 사람은 통제 할 수 있겠지만 이제는 시장은 통제할 수 없다는 걸 깨닫고 있을 겁니다. JP모건, 골드만삭스, 모건스탠리, UBS , 노무라증권 등이 중국 금융업에 진출합니다. 그만큼 중국이 돈이 될거란 인식입니다. 세계 최대 규모의 자산운용사 블랙록도 중국 진출합니다. 미국이 중국 자본시장 개방하라는게 그만큼 중국이 돈이 될거라는거고 시간의 문제지 결국엔 할 거라는 겁니다. 우리도 이 시기를 놓쳐선 안됩니다. 우리나라를 보면 유가도 알아 볼 수 있습니다. 우리나라가 수출이 안된다는 건 그만큼 세계 경제가 어렵다는 건데 수출이 안되는데 유가 가격이 어떻게 오릅니까? 못 오릅니다. 그만큼 우리 금융시장을 잘보면 세계를 볼 수 있습니다. 우리 코스피, 우리 경제를 잘 보면 세계 경제의 흐름을 알 수 있습니다. 내년에는 엔화, 위안, 강세를 보일겁니다. 내년 이후에는 달러만 약세이고 모두 강세일겁니다. 내년 경제 성장률이 큰 나라중에 좋은 곳은 오로지 중국일뿐입니다. 중국은 코로나로 인해 봉쇄정책을 했지만 이제 풀 수 밖에 없고 GDP 상승한 상태에서 중국 사람들이 소비를 시작할겁니다. 현재 사우디가 원유를 달러로 받고 있는데 이제 사우디가 미국을 협박하고 있습니다. 원유 가격을 위안화로 결재하겠다는 겁니다. 그만큼 미국 힘이 과거보다 약화 되었습니다. 올해는 달러가치가 많이 올랐습니다. 하지만 지금 미국의 급격한 금리 인상 돈에는 눈이 있어서 금리를 높이니 미국으로 돈이 많이 넘어갑니다. 그런데 이번에 미국이 금리를 더 올렸는데도 달러가치가 떨어졌습니다. 이제 정점을 찍었다 보시면 됩니다.
달러가치는 내년 내후년 하락될겁니다. 국제결제은행(BIS)의 실질실효환율에 따르면 2022년 10월 현재 달러가치는 34% 고평가 엔화가치는 40% 저평가 되었다고합니다. 우리나라의 가장 큰 문제점은 경제성장을 이끌어 왔던 노동 및 자본 증가세가 둔화되어 앞으로 총요소 생산성이 잠재성장 결정에 가장 중요한 역할을 하는데 그만큼 출산율 감소이고 경제전문지에서도 전세계에서 가장 빠르게 사라질 나라는 한국이다 라고 할 정도입니다. 사회적으로 대타협을 해야할 시기입니다. 생산성을 증가해야하는데 대타협이 어렵습니다. 우리나라는 박정희 대통령 시기부터 대통령이 바뀔 때마다 계단식으로 경제성장률이 떨어지고 있습니다. 이런 현상을 보이는 나라가 거의 없습니다. 우리나라 기업들은 영업해서 돈벌어도 이자도 못내는 상황인데 힘들어지는건 이제 시작일겁니다. 내년이 더 힘들거예요.앞으로 10년은 우리가 미국보다도 잠재 성장률이 낮아질 겁니다. 앞으로의 상황을 본다면 금리는 계속 하락할겁니다 경제 성장률이 하락할 거고 저축이 투자보다 높아 질겁니다. 모든 자산의 기대수익률은 하락할것입니다. 소비중심으로 저성장이고 절약의 일상화가 될겁니다.
내년 1&4분기에 국제 경제가 어려워지면 달러가치가 일시적으로 오를 수 있는데 이건 일시적인거라 보시면 됩니다. 달러가치는 살짝 오를 수는 있지만 추세로는 하락 추세로 접어듭니다. 달러가치 반등하면 달러비중이 높다면 비중을 좀 줄이시는게 좋습니다. 앞으로 2년이내 중국은 구조조정이 올 거라 생각됩니다. 인도네시아 베트남 등 인구가 늘어나는 곳들은 경제 좋다고 봅니다. 베트남 가봤지만 인구 구조 굉장히 좋습니다 그래서 앞으로 이러한 나라들은 추세상 성장이 꾸준할거라 생각합니다.
<주식시장>
우리나라 적정주가는 저평가 영역에 들어 섰습니다. 기다리면 결국 올라갑니다. 적정지수는 3,900입니다. 시간이 문제이지 주가는 계속 올라갈겁니다. 리스크 관리는 하셔야 합니다. 종목도 중요하지만 시대의 흐름을 더 아셔야합니다. 작년은 주가 떨어진다고 주식을 줄이라고 얘기드렸지만 지금은 주식을 싸게 살 기회라고 얘기 드리고있습니다. 현재 과소평가 영역에 들어온 것이예요. 아직 더 떨어질 수는 있습니다. 하지만 저평가 영역이기에 주식을 더 싸게살 기회를 주는 것이기에 그럴 때 더 적극적으로 사야한다고 얘기드리는 겁니다. 앞으로의 10년은 미국보다는 아시아의 주가 시대라고 생각합니다. 미국보다는 아시아 시장을 더 관심을 가지라고 얘기를 드리고 싶습니다. 지금 같은 시기에는 오히려 더 적극적으로 주식 시장에 참여 하셔야 합니다.
<부동산>
일본의 경우 1990년부터 35~55세 인구가 감소하면서 장기적으로 주택 가격 하락했습니다. 우리도 추세로 보면 이제 시작했습니다. 일본은 지금 집을 투자재가 아닌 소비재로 보고 있습니다. 우리나라도 투자재인지 소비재인지 본다면 무엇이라고 생각하십니까? 생각의 대전환이 필요합니다. 주요 도시 아파트 가격 상승률을 비교해본다면 부산이 제일 많이 올랐습니다. 평균가격은 물론 서울이 더 높긴하지만요 하지만 사실은 부산이 제일 많이 올랐씁니다. 최근에 대구먼저 떨어지고 대전으로 인천으로 서울 강남까지 갔다는 거죠 하락 추세는 이제 시작이라는 겁니다. 추세는 이제 꺾이고 있습니다. 부동산 가격을 띄우는 것은 주가 경기 금리 대출인데 다 축소입니다. 부동산 가격의 가장 큰 영향을 주는건 경기인데 이제 침체의 국면입니다. 금리가 떨어진 것보다 경기가 더 나빠지고 기업이 더힘들어지면 주가나 집값이 더 떨어질 것이라는 겁니다. 이런 거대한 추세는 정부에서 막지 못합니다. 이번 정부는 규제완화를 하고 있는데 규제완화의 속도가 너무 낮습니다. 이번 정부는 정권 내내 완화 할 것입니다. 추세를 막지 못할거예요. 장기적으로 상승한다 하더라도 반드시 사이클은 있다는 겁니다. 근데 이제 사이클 하락 국면이 이제 시작하고 있다는 겁니다. 세계에서 우리나라만큼 인구 고령화가 되는 곳이 거의 없습니다. 우리 초고령화가 되굉씁니다. 한국 65세 인구 비중 추이는 2040년 45%, 2050 57%, 2060 64% 2070 68%입니다. 이만큼 출산률도 너무 적습니다. 베이비붐 세대 은퇴, 인구 고령화, 주택관련 부채 부담 등으로 주택가격이 장기적으로 상승하기는 어려울 전망, 부동산 비중이 높은 가계자산의 포트폴리오 조정이 필요하다 봅니다.