최근 빌라왕 사건으로 세간이 떠들썩 합니다. 내집 마련하기 어려운 현실에 전세사기까지 극성입니다. 전세계약 전과 전세 계약 후에 해야 할 것들을 알아보겠습니다.
전세 계약 시 유의해야 할 사항
먼저 등기부등본상의 소유자와 계약서상 임대인이 동일한지 확인해야 합니다.
또한 근저당권 설정 여부도 반드시 체크해야 합니다. 근저당권이란 집을 담보로 대출을 받은 것을 말합니다.
근저당권이 설정되어 있으면 대출금액을 먼저 갚아야 하기 때문에 나의 전세계약 금액을 돌려받기 어려울 수 있습니다.
최소한 주택임대차보호법 상 보호되는 소액임차인이라면 최악의 경우에라도 최우선변제금을 받을 수 있습니다.
그럼에도 불구하고 전세계약금을 돌려받기 위해서는 보증보험 가입도 필요할 수 있습니다.
만약 보증보험 가입이 거부되는 곳이라면 다시한번 생각해보는 것이 좋습니다.
나중에 전세계약금을 받고 나갈 수 있다고 하더라도 수리 및 원상복구 범위 등 세부 사항까지 꼼꼼히 살펴봐야 추후 발생할 수 있는 문제 상황을 미연에 방지할 수 있습니다.
전세 계약 시 체크리스트
- 주변 매매가, 전세가 확인
- 등기부등본 확인하기 – 융자여부 파악
- 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인
- 주택 임대차 표준 계약서 사용
- 임대인 신분증 진위 확인
- 임대인의 세금 체납여부 확인(정부에서 지원하겠다고 발표함)
- 선순위 보증금 확인
- 확정일자 받기
- 전입신고
빌라 전세계약일 경우
빌라는 집합건물이기 때문에 각 호수별로 구분소유자가 있고 그들 간 합의로 관리단이 구성돼 있습니다.
만약 건물주가 직접 입주하지 않고 임차인에게 세를 놓는 경우라면 여러 가지 분쟁이 생길 여지가 있습니다.
따라서 임대차계약서 특약사항에 ‘임대인은 잔금 지급 전까지 본 건 담보물권(근저당권)을 말소한다’ 또는 ‘잔금 지급 후 3일 이내에 저당권이나 기타 제한물권을 설정하지 않는다’라고 명시하는 것이 필요합니다.
빌라나 다세대주택, 연립주택 같은 전세라면 ‘주택도시보증공사 전세보증금반환 보증보험’에 무조건 가입해야합니다.
계산해보니까, 보증금 2억원·계약 기간 2년인 빌라 전세의 경우 보증료가 61만6천원이 나옵니다.
안써도 될 비용이라 생각되어도 떼일 위험을 생각해서 가입하는 것이 좋습니다.
취약계층이나 청년은 할인도 되니 참고하세요.
가능하면 사회초년생과 신혼부부는 빌라보다는 아파트와 같이 비교적 시세를 쉽게 확인할 수 있는 것을 추천합니다.
빌라왕들은 시세파악이 어려운 빌라로 거래하는 이유가 있습니다.
인생경험이 부족한 청년들이나 신혼부부를 대상으로 시세를 잘 알 수 없다는 점을 악용해 작업을 하기 때문입니다.
깨끗한 집이라고 혹해서 구매하는 경우가 많기도 하기 때문에 주의해야 합니다.
오히려 사기를 당하지 않기 위해서는 오래된 빌라가 속지 않을 확률이 더 높습니다.
정부의 권고사항
정부에서도 아래와 같은 것들을 전세 계약하기 전에 살펴보라고 조언하고 있습니다.
1. 주변 매매가, 전세가 확인
– 국토교통부 실거래가 공개 시스템
– (App)국토교통부 모바일 부동산 실거래 정보
– 한국부동산원 부동산테크
– 네이버부동산이나 다음부동산, 직방, 호갱노노와 같은 앱 활용
– 인근 부동산 공인중개사를 방문해서 확인
2. 주택 임대차 표준 계약서 사용
– 대항력, 우선변제권 확보 방법 등 계약 전 필수 확인사항을 안내하고
– 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하는 등 전세 피해를 예방할 수 있습니다.
– 공인중개사에게 표준 계약서를 사용하도록 요청하세요.
3. 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 확인
– 전세 보증금 피해가 발생하는 경우 근저당권 등 물권 순위에 따라 변제 되므로, 보증금보다 순위가 우선하는 채권 규모를 확인하여 돌려받을 수 있는 보증금 금액 규모를 가늠할 수 있습니다.
– 등기소, 인터넷등기소 또는 무인민원발급기에서 등기부등본을 발급하면 [을구]에서 근저당 및 전세권 확인 가능합니다.
4. 임대인의 세금 체납여부 확인
– 미납세금은 임차인의 보증금보다 우선 변제될 수 있으므로 전세 피해 발생 시 임차인이 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있습니다.
– 임대인의 납세증명서를 발급(임대인 동의 필요) 받으면 체납여부를 확인할 수 있습니다.
* 정부가 임대인의 채무 상황을 임차인에게 조회할 수 있도록 하면 좋을 것 같습니다.
5. 선순위 보증금 확인
– 다가구주택의 경우 다수의 임차인이 존재하므로 당사자보다 순위가 우선하는 보증금을 확인하여 향후 전세 보증금 피해를 겪었을 때 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있습니다.
– 임대인 또는 임차인이 주민센터 또는 등기소를 방문하여 확정일자 부여 현황을 발급받으면 됩니다. (임대차계약 이전에는 임대인의 동의가 필요합니다.)
전세계약 후 체크리스트
1. 임대차 신고
– 임대차계약 신고는 보증금 6천만 원 이상이거나 월세 30만원 초과할 경우 법적 의무 사항입니다.
– 대차 계약 신고를 하면 확정일자가 부여됩니다.
– 온라인 신고 또는 관할 주민센터를 방문하여 신고합니다.
– 이때, 확정일자 부여를 위해서는 임대차 계약서가 필요합니다.
2. 전입신고
– 전입신고 역시 법적 의무사항입니다. 신고 사유 발생일로부터 14일 이내 신고해야 합니다.
– 신고하지 않을 경우 과태료 최대 5만 원(주민등록법)을 납부해야 합니다.
– 전입신고를 하지 않으면 임차인의 보증금이 보호되지 않습니다.
– 관할 주민센터 방문 또는 정부24 온라인으로 신고합니다.
3. 전세보증금 반환보증 가입
– 전세가격 하락 등 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우를 대비하는 보험입니다.
– 보증금 전액을 보증 기관에서 대신 반환하는 보험입니다.
– 수도권은 보증금 최대 7억 원, 비수도권은 최대 5억 원까지 보증 가입 가능합니다.
– 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 상담 후 가입합니다.