민영주택 가점제에서 받을 수 있는 최고점은 84점입니다. “만점을 받으려면 어떻게 해야 하나”보다, 84점이 어떤 세 항목의 합인지 먼저 보는 편이 실용적입니다. 이 글은 주택공급에 관한 규칙의 가점제 적용기준을 바탕으로 청약가점 84점이 나오는 조건과, 점수를 실제로 올릴 수 있는 부분·없는 부분을 정리했습니다. 2026년 11월 기준 항목별 만점 배분은 바뀌지 않았습니다.
84점의 구성
| 항목 | 만점 | 만점 조건 |
|---|---|---|
| 무주택기간 | 32점 | 15년 이상 |
| 부양가족 수 | 35점 | 6명 이상 (청약 신청자 본인 제외) |
| 청약통장 가입기간 | 17점 | 15년 이상 |
32 + 35 + 17 = 84점입니다. 무주택기간은 1년 미만 2점부터 1년 단위로 올라 15년 이상에서 32점, 부양가족은 0명(본인만) 5점부터 1명당 5점씩 올라 6명 이상에서 35점, 가입기간은 6개월 미만 1점부터 시작해 15년 이상에서 17점입니다.
무주택기간은 만 30세부터 센다
무주택기간은 청약 신청자가 만 30세가 되는 날부터 산정하는 것이 원칙입니다. 30세가 되기 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 셉니다. 그 기간 동안 본인과 배우자가 주택을 소유하지 않아야 하고, 주택을 처분한 뒤에는 처분일 다음날부터 다시 무주택기간이 시작됩니다. 분양권·입주권도 주택 소유로 보는 경우가 있으니, 청약홈 가점 계산과 공고문을 함께 봐야 합니다.
만 30세 무주택 1년 차라면 아무리 통장 기간이 길어도 무주택 점수는 아직 낮습니다. 반대로 30대 초반에 주택을 샀다가 처분하면 그간의 무주택기간이 리셋됩니다. 점수를 올리겠다고 무리하게 주택을 처분하는 결정은, 주거와 자산을 먼저 놓고 판단해야 합니다.
부양가족 점수는 본인을 빼야 한다
부양가족 수는 청약 신청자 본인을 제외한 세대원입니다. 배우자, 신청자 또는 배우자의 직계존속·직계비속 등이 대상이며, 일정 기간 동일 주민등록표에 올라 있어야 하고 소득·연령 요건도 항목마다 다릅니다. 부모를 부양가족으로 올리려면 피부양 기간 요건을 충족해야 하고, 자녀는 미혼 등 요건이 있습니다. 자세한 인정 범위는 청약홈과 해당 단지 입주자모집공고가 우선입니다.
6명 이상이어야 35점이므로, 부부+자녀 2명이면 부양가족은 3명(배우자·자녀 2명)입니다. 만점 가구는 조부모·부모·자녀가 한 세대로 인정되는 대가족인 경우가 많습니다. 점수를 위해 세대 합가를 서두르는 것은 실제 거주·부양 없이 서류만 맞추면 나중에 문제가 될 수 있습니다.
가입기간 17점은 15년이다
청약통장(주택청약종합저축 등) 가입기간은 가입일부터 입주자모집공고일까지입니다. 15년 이상이면 17점 만점입니다. 민영주택 가점제에서는 납입 인정 금액보다 가입기간이 점수에 직접 들어갑니다. 국민주택 순위에서는 납입횟수와 인정 금액(월 10만원까지 인정되는 한도)이 더 중요해지므로, 목적 주택이 민영인지 국민인지에 따라 전략이 달라집니다.
중도에 해지했다가 다시 가입하면 가입기간이 처음부터입니다. 은행만 옮기는 것이 아니라 계좌를 해지하는 것인지 잘 구분해야 합니다.
84점이 아니어도 당첨되나
청약가점 84점은 이론상 최고점이지, 모든 단지의 커트라인이 아닙니다. 가점제 물량은 해당 지역 거주 기간, 공급 비율(가점제·추첨제), 특별공급 여부에 따라 경쟁 점수가 크게 달라집니다. 같은 84점이라도 추첨제 물량에는 가점이 적용되지 않습니다. 자신의 가점은 청약홈 청약자격 확인·가점 계산으로 보는 것이 정확하고, 공고문의 공급 방법(가점제 비율)을 함께 봐야 합니다.
가점을 당장 올리기 어려운 항목(나이·가족 수)과 시간이 해결해 주는 항목(무주택기간·가입기간)을 나눠 보면, 지금 할 수 있는 일은 통장을 유지하고 주택 소유 여부를 명확히 하는 쪽입니다. 허위 세대 분리나 위장 전입은 청약 제한과 형사 처벌 대상이 될 수 있습니다.
정리
민영주택 가점 만점인 청약가점 84점은 무주택 15년(32점), 부양가족 6명 이상(35점), 통장 가입 15년(17점)이 동시에 채워질 때 나옵니다. 무주택기간은 만 30세(또는 그 이전 혼인일)부터 세고, 부양가족은 본인을 제외합니다. 만점 자체보다 내 점수와 해당 단지 가점제 비율을 확인하는 것이 실제 청약에서는 더 중요합니다.
참고: 주택공급에 관한 규칙 별표 가점제 적용기준, 청약홈 청약자격·가점 안내. 단지별 세부 요건은 해당 입주자모집공고가 우선입니다.