2028년부터 적용되는 종부세 공정시장가액비율 차등화! 부부 공동명의 종부세 그리고 1주택자가 받게 될 충격과 절세 전략 변화를 완벽 분석한다. ※ 2026년 세제개편안 기준이며 국회 입법 과정에서 변경될 수 있는 상황임을 감안하고 볼 것.
“집은 당연히 부부 공동명의로 해야 세금이 줄어들지!”
그동안 부동산 시장에서 공식처럼 통하던 ‘공동명의 절세론’에 거대한 경고등이 켜졌다. 정부의 세제개편안에 따라 2028년부터 종합부동산세(종부세) 산정 기준이 대폭 바뀌기 때문이다.
핵심은 ‘공정시장가액비율의 차등 적용’이다. 고가주택을 보유한 부부라면 지금 당장 세금 계산기를 다시 두들겨봐야 하는 이유를 정리했다.
1. 2027~2028년 종부세 공정시장가액비율 개편안 핵심
정부가 발표한 종부세 개편 로드맵의 핵심은 공정시장가액비율을 단계적으로 normalization(현실화)하면서, 보유 형태에 따라 비율을 다르게 가져가는 것이다.
| 구분 | 2027년 | 2028년 이후 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택자 | 70% | 70% |
| 1세대 1주택자 외 (다주택자 등) | 70% | 80% |
2027년까지는 일률적으로 70%를 적용하지만, 2028년부터는 1세대 1주택자와 그 외 대상자 간에 10%p의 격차가 발생한다. 바로 이 지점에서 부부 공동명의 보유자들의 희비가 갈린다.
2. 부부 공동명의 종부세 : 1주택자가 80%를 적용받는 이유
종합부동산세는 기본적으로 ‘인별 과세’가 원칙이다.
부부가 주택 1채의 지분을 50:50으로 나누어 가지면, 국세청 입장에서는 각각 1주택을 소유한 개별 과세 대상자로 본다. 즉, 별도의 신청을 하지 않는 이상 법적인 ‘1세대 1주택자 특례’ 범주에서 벗어나게 된다.
⚠️ 핵심 팩트 체크
“부부 공동명의 1주택자가 법적으로 다주택자가 된다”는 뜻은 아니다.
정확히는 1세대 1주택자 특례에서 제외되어 과세표준 산정 시 ‘80%’ 비율을 적용받게 된다는 의미다.
결국 2028년부터 공동명의 1주택자는 명의 분할을 통한 공제 혜택(인별 9억 원, 총 18억 원 공제)을 받는 대신, 과세표준 비율은 다주택자와 동일한 80%를 적용받는 구조가 된다.
3. 단독명의 vs 공동명의: 세금 차이 어디서 갈릴까?
그그동안은 공제 한도(단독 12억 원 vs 공동 18억 원) 때문에 고가주택일수록 공동명의가 유리했다. 하지만 2028년부터는 다음 요소들을 복합적으로 계산해야 한다.
- 공제 금액: 단독명의 12억 원 vs 공동명의 총 18억 원 (각 9억 원)
- 공정시장가액비율: 단독명의 70% vs 공동명의 80%
- 고령자·장기보유 세액공제: 단독명의 최대 80% 적용 가능 vs 공동명의 기본 적용 불가 (특례 신청 필요)
따라서 공시가격이 매우 높고 고령자/장기보유 공제 혜택을 크게 받을 수 있는 1주택자라면, 공동명의보다 단독명의(또는 공동명의 1주택 특례 신청)가 훨씬 유리해지는 역전 현상이 발생할 수 있다.
4. 부동산 세제의 패러다임 변화
이번 개편안은 대한민국 부동산 세제 기준이 크게 이동하고 있음을 보여준다.
- 과거: ‘몇 채를 보유했는가’ (주택 수 기준 단순 과세)
- 향후: ‘누가 보유하고, 실제 거주하느나’ (실거주 및 실보유자 중심 차등 과세)
기획재정부 등 관계 부처의 정책 방향성 역시 단순 주택 수 규제에서 벗어나 실제 보유 행태에 따른 과세 합리화로 전환되는 흐름이다.
마무리: 앞으로의 관전 포인트 3가지
2028년 종부세 개편을 앞두고 부동산 보유자들이 주목해야 할 핵심 포인트는 다음과 같다.
- 국회 입법 과정 참작: 본 개편안은 2026년 세제개편안 기준이며, 최종 국회 통과 과정에서 수정될 가능성이 존재한다.
- 시뮬레이션 필수: 본인 소유 주택의 공시가격 추이와 고령자/장기보유 공제 여부를 대입해 단독 vs 공동명의 실익을 재산산해야 한다.
- 1세대 1주택 특례 신청 활용: 공동명의자라도 매년 9월 국세청 홈택스를 통해 ‘1세대 1주택자 특례’를 신청하면 단독명의 방식으로 계산할 수 있으므로, 유리한 방식을 매년 선택하는 지혜가 필요하다.
“공동명의 절세 잔치는 끝났다”는 의견과 “그래도 기본 공제 18억 원의 힘이 크다”는 의견이 팽팽히 맞서고 있다. 확실한 것은, 더 이상 ‘무조건적인 정답’은 없다는 사실이다.