재개발, 재건축 차이점과 재개발 단계 알아보기

재개발은 전체적인 환경이 낙후된 곳을 완전히 탈바꿈시키는 것입니다. 

재건축은 제반 도로나 상하수도 등이 잘 정비된 곳에서 노후된 건물만 다시 짓는 것을 말합니다. 

왜 재개발에 투자를 해야 하는지 공부해봅시다. 

재개발과 재건축의 차이

재개발은 달동네와 같이 전반적으로 기반시설이 잘 안된 곳을 잘 정비해서 완전히 다른 형태로 개발하는 것을 생각하면 됩니다.

재건축은 압구정 은마아파트와 같이 주변 환경, 입지는 완벽하지만 건물이 낡은 경우 건물만 새로 짓는 것을 말합니다. 

 

투자자는 어느곳에 투자하는 것이 좋을까요? 

재건축은 조합원 지위 양도 금지와 같은 조항으로 못 사는 경우도 많고, 비용이 많이 든다는 것 때문에 투자로 적절하지 않습니다. 

상대적으로 적은 돈으로 투자할 수 있고 수익도 좋은 재개발이 더 좋은 투자가 될 가능성이 높습니다. 

 

 

재개발이 투자로 좋은 이유

본격적으로 재개발이 투자로 좋은 이유를 정리해보겠습니다. 

재개발 이후 주거환경 개선이 되면서 신축아파트가 들어서게 됩니다. 기존의 낙후된 동네가 살기 좋아지게 되는 것이지요. 여기에서 가격 상승이 일어나게 됩니다. 

 

재개발은 사는 시점에 안전 마진을 확보할 수 있다

 

일반 분양가보다 조합원으로서 더 저렴한 가격에 매수할 수 있기 때문에 안전 마진을 확보할 수 있습니다. 

낙후된 동네의 경우에는 정부가 주거정비사업을 통해 추진해야 하는 사업인데 여기에 민간 사업자의 도움을 빌려 아파트도 짓고 하는 것이기 때문에 부동산 규제가 많은 시장에서도 투자할 만한 가치가 있습니다. 

 

 

재건축은 이익이 많이 날 경우 재건축 초과 이익 환수제가 있어 큰 수익을 내기 어렵습니다.

또한 조합원 지위 양도 금지가 되거나 조합원이 되기 위해서 큰 돈이 필요한 경우가 많습니다. 

 

재개발은 재건축에 비해 상대적으로 저렴한 비용으로 투자할 수 있다.

 

재개발의 경우 전매가 관리처분인가 이전까지 가능하고 그 이후에도 전매가 가능한 여러 가지 조건이 있다. 

재건축보다 전매제한의 규제가 덜하다고 볼 수 있습니다. 

 

재개발은 전매제한에 유연한 편이다

 

뉴타운 = 광역재개발

재개발 중에 광역으로 진행하는 경우가 있습니다. 길음 뉴타운과 같이 해당 지역에 개발 범위가 넓어 광역으로 재개발을 하는 것을 뉴타운이라고 합니다. 지역이 넓다 보니 지역 내에서 공동으로 만들 기반시설 등도 함께 만들면서 진행하는 사업을 말합니다. 

 

재개발 단계

재개발은 아래와 같은 단계를 거쳐서 이루어집니다. 

서울시 통계에 따르면 총 소요기간은 8년이 넘습니다. 

 

1단계 : 정비구역 지정

2단계 : 조합설립인가

3단계 : 사업시행인가

4단계 : 관리처분인가

5단계 : 일반분양

 

각 단계가 있고, 단계별로 가격이 상승하는 것이 보통입니다. 그러면 언제 투자를 해야 할까요?

욕심 같아서는 재개발 지정되기 전에 매의 눈으로 미리 찾아서 0단계에 들어가면 가장 좋을 것 같습니다.

 

재개발을 하기 위해서는 지역의 노후 건물이 2/3 이상이 되어야 한다

 

1단계 : 정비구역 지정단계

그런데 0단계에서 1단계로 가기 위해서는 해당 지역의 노후, 불량 건축물이 전체 건축물의 2/3 이상이 되어야 합니다.

그런데 이런 동네에는 신축 건물이 지어지고 있거나 이미 신축된 건물이 있을 수 있습니다. 

직접 임장을 해서 보고 정비구역으로 지정이 될 것인지 여부를 잘 확인해야 하겠습니다. 임장 전에 건축물 노후도를 볼 수 있는 사이트가 있습니다. 

 

온라인에서 주변 건물들의 노후도를 볼 수 있는 사이트는 아래에서 살펴보겠습니다. 
>> 부동산플래닛

 

2단계 : 조합설립인가 단계 

소유자의 3/4 이상 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 하기 때문에 시간이 많이 걸릴 수 있는 부분입니다. 

길게는 1년까지도 걸릴 수 있다는 것을 염두에 두어야 합니다. 

 

조합설립추진위원회 신청 후 3년 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 못할 경우 재개발 해제가 될 수 있음

 

3단계 : 사업시행인가 단계 

사업시행인가를 받을 경우 재개발 사업이 사실상 무산될 확률이 현저히 낮아집니다. 

사업시행자는 재개발을 위해 토지와 물건 등 권리를 취득하거나 사용할 수 있습니다. 

조합설립인가를 받을 후 사업시행까지는 길게는 2년까지 걸립니다. 

 

4단계 : 관리처분계획인가

관리처분이란 대지나 건축물에 대해 권리의 배분에 관한 사항을 정하는 것을 말합니다. 

조합원에게 배분하는 내용, 일반분양에 관한 내용 등이 짜이는 단계입니다. 

사업시행인가 후 관리처분계획 인가까지는 1년 6개월 정도 걸립니다. 

 

5단계 : 일반분양

관리처분계획인가 후에 착공하고 준공절차를 거쳐서 일반분양을 하게 됩니다. 

관리처분계획인가 후 착공까지 1년 2개월 정도의 기간이 소요되고 준공인가 신청을 통해 정비구역 해제까지 진행이 됩니다. 

대지와 건축물의 소유권이 이전되고, 청산금 지급 및 징수를 거쳐 조합 해산이 이루어집니다. 

 

투자시기는 최소 3단계 이후로 잡는 것이 보통입니다만 직접 거주의 목적이라면 더 빠른 시기에 투자해도 괜찮을 것으로 보입니다. 

 

 

재개발 대상 지역 노후도 조사 홈페이지 

 

부동산 플래닛이라는 홈페이지를 통해 재개발 대상 지역의 노후도를 조사할 수 있습니다. 

대청마을 재개발 관련 기사는 아래에서 확인할 수 있습니다. 

 

 

[르포]”더 이상 외면하지 말라”…오세훈표 재개발에 사활 건 강남 ‘대청마을’

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = “정부의 재개발 후보지 선정이 발표될 때마다 가슴이 먹먹해요. 수십번 정부와 시, 관할 구청에 민원도 넣고 항의 방문도 해봤지만 꿈쩍도 안 해요. 슬럼화가 심한

m.newspim.com

 

 

삼성서울병원맞은편 대청역 인근 대청마을이 지역 노후도 기준으로 재개발 대상이 될지 확인하기 위해서 임장을 가보는 것이 가장 확실할 수 있지만 임장 전에 간편하게 알아보는 방법입니다. 

 

부동산플래닛 사이트에 접속합니다. https://www.bdsplanet.com/

 

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대청역 인근 지도로 이동하여 탐색을 클릭하고 노후도를 체크합니다. 

부동산플래닛에서 조회하기

그러면 아래와 같이 해당 지역의 노후도를 볼 수 있습니다. 

부동산플래닛에서 노후도 조사하기

빨간색이 찐할수록 노후도가 높은 것이고 파란색은 신축 건물의 의미합니다. 

신축건물이 많아져서 1/3 이상이 되면 재개발을 불가능합니다. 현재는 1/3까지는 아닌 것 같지만 파란색 점선 표시가 현재 신축 중인 곳을 의미하기에 잘 계산해봐야 합니다. 

그리고 지도에 반영되지 않은 신축중인 건물이 있을 수 있으므로 위의 사진을 가지고 임장을 통해 추가 신축 건물들이 있는지 살펴봐야 합니다. 

다가구, 다세대, 다중주택, 연립주택 차이 알아보기

 

 

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