개인적으로 좋아하는 부동산 투자자 송사무장은 여러모로 배울점이 많다. 어려운 가정환경속에서 종자돈을 1억 2천만원을 마련하고 나이트클럽의 밴드에서 일을 하다가 2천만원, 3천만원을 빌라에 투자하고 7천만원만 가지고 나와서 부동산을 전업으로 하게 된다. 이후의 성공신화는 그의 여러 책들과 유튜브 채널에 공개되어 있다.
부동산 투자 2가지 핵심
송사무장의 사례를 통해서 두가지를 배우게 된다. 하나는 소액투자를 위해 수익률 계산 하는 방법에 대해 알게 되고, 또 하나는 레버리지를 이용한 투자에 대해서 알게 된다.
그 전에 투자를 위한 종자돈을 마련하는 방법부터 한번 정리해보자. 종자돈은 월급을 모아서도 할 수 있고, 종자돈을 불리기 위한 투자를 할수도 있다.
- 종자돈을 불리기 위한 투자 : 빌라나 아파트
- 월세를 받기 위한 투자 : 단독, 다가구
- 월세 목적으로 계속 늘려가기 위한 투자 : 오피스텔 빌라
종자돈을 불리기 위한 투자는 바로 매도를 통해 매도차익을 위한 투자이다. 빌라나 아파트의 시세를 정확하게 파악하여 저렴하게 나온 물건을 사서 매도하는 방식으로 불려나간다. 단점은 공실상태에서 매도가 어렵다는 것이다.
오피스텔에 창문이 다른 건물의 벽에 막힌 것을 구매해서 차익을 남기고 파는 사례가 있는데, 초보자는 아래와 같이 생각할 것이다.
- 벽을 보는 오피스텔 투자 가치가 없다
- 누가와서 이걸 살까?
이런 생각으로 접근하는 사람들이 대부분이고, 그래서 이런 물건은 경쟁이 높지도 않게 저렴하게 받을 수 있다는 것이 역발상이다. 사실 아주 위치가 안좋거나, 뷰가 안좋은 부동산 누가 살까하지만 그 곳에도 사람이 살고 있다는 점을 간과해서는 안된다. 어쨌든 핵심은 시세보다 저렴하게 사서 매도 차익을 얻는 것이다. 이 매도차익이 천만원이라도 종자돈을 불려나가는 것이다.
수익률 계산 / 레버리지 활용하기
송사무장이 거래한 오피스텔 사례 한가지를 들어보자.
위와 같은 오피스텔을 송사무장은 3,910만원에 구입을 한다. 여기에 취등록세 156만원을 낸다.
총 들어간 돈은 4066만원이다. 이마저도 대출금 2700만원, 그리고 보증금을 500만원을 받아서 3200만원을 제외하면 총 투입한 돈은 866만원으로 오피스텔을 구매하게 된 것이다.
아주 위치도 안좋지만 866만원으로 오피스텔을 구입하고 월세 48만원을 받아서 이자 12만원을 내면 36만원의 순수익이 생긴다. 그럼 866만원으로 연 432만원이 발생하면 2년만에 원금을 모두 회수하게 되는 것이다.
투자는 이런식으로 하는 것이다. 이런 수익률을 계산할 수만 있다면 해당 되는 물건을 무시하지 않고 살 수 있는 것이다.
이번에는 송사무장의 2층 상가 사례를 들어보겠다.
매입가는 9870만원, 취등록세 395만원, 대출금 6900만원, 보증금 2000만원으로 계산하면 실제 투자금은 9870만+395만-6900만-2000만 = 1365만원이다.
즉 1365만원으로 구매한 이 상가, 월세는 이자를 제외하고 월 80만원 잡게되면 1년에 960만원이다. 거의 2년도 되지 않아서 투자한 금액을 모두 회수하게 되는 것이다.
우리는 여기서 두가지를 배울 수 있다.
- 결국 핵심은 저렴하게 구입하는 것
- 큰 돈이 없어도 매수가 가능하다
추가로 보증금 금액에 따라 내 투자 금액은 더 줄어들 수 있다는 것이다.
그리고 매도할 때에는 수익률을 6~7% 선에서 팔 수 있기 때문에 매매차익까지도 얻을 수 있는 것이다.
시세를 확인하는 방법
부동산에서 핵심은 저렴하게 구하는 것인데 그러기 위해서는 시세를 정확하게 파악해야 합니다. 그런데 시세는 누구나 알 수 있을까요? KB부동산이나 시세확인하는 사이트에서 쉽게 볼 수 있다고 생각하겠지만 사실 그렇게 시세를 쉽게 확인할 수 있는 분야에서는 수익을 얻기가 어렵습니다.
빌라나 단독주택, 상가 같은 경우는 시세를 파악하기 어려울 수 있습니다. 내가 어느지역안에서 부동산보다 시세를 더 정확하게 알고 있다면 나오는 매물을 즉시 매수해야 하는지 말아야 하는지 확실하게 알 수 있습니다.
송사무장은 어떤 아파트의 시세를 부동산조차 잘 모를때 본인이 더 잘 알고 있는 나홀로 아파트, 빌라를 중심으로 입지가 안좋은 곳을 중심으로 시작했습니다. 그 곳에도 사람은 다 거주하고 있기 때문에 저렴하게 구매만 하면 수익을 낼 수 있었다고 하네요.
시세를 KB에서도 알 수 없고, 인근 부동산에서도 시세를 잘 모르는데, 나혼자만 시세를 알고 있다면 정말 기뻐해야 할 일입니다. 송사무장은 이런 나홀로 아파트 한 곳에서만 3채를 구입했다고 하네요. 시세를 정확히 알기에 저렴한 가격이라고 확신한 후 들어간 것입니다.
우리가 해야 할일
- 우리 동네의 빌라나 오피스텔, 나홀로 아파트 시세를 조사해보자
- 투자대상을 정하고 시세를 더 정확하게 집요하게 알아보자
- 투자 대상 물건이 나왔을 때 빠른 시간안에 매수여부를 결정하자
상가 주인조차 자신의 상가 시가를 모르는 경우도 많다는 점, 이렇게 가격을 잘 모르는 사람들이 있다면 해당 상가를 매수해서 수익을 얻을 수 있는 것입니다.
부동산은 시세파악이 답이다.
부동산은 책으로 공부하는 것이 아니라 현장에서 시세를 알아보면서 하는 것이다.
투자에 실패하는 원인
다른 사람의 말만 듣고 투자하는 경우 실패할 확률이 높다. 자신이 판단하여 투자해야 한다. 그렇게 하기 위해서 부동산 공부가 필요한 것이다.
호재를 이유로 투자하는 것 조심해야 한다. 평창 동계올림픽이 끝나면 사람은 떠난다. 여수 엑스포가 끝나면 사람은 떠난다. 인구가 지속적으로 유입이 되는지 살펴봐야 한다. 기업이 들어가는 곳은 일자리 창출로 인해 인구의 유입이 이루어진다. 조선업이나 자동차업도 경기에 따라 인구가 유입되기도 빠지기도 한다.
분양물건은 조심하자. 오피스텔 분양, 상가분양 등 확정 수익률을 이야기하며 홍보에 열 올리는 곳이 있다면 정말 그 수익률이 주변의 수익률과 비교해서 과도한 것이 아닌지 살펴보자. 보통 2~3년은 지나야 신규 분양된 물건은 거품이 빠진다. 여기에 속아서 퇴직금을 날리는 사례가 많으니 조심하자.
무리하지 말자. 레버리지를 이용해서 80% 대출을 했다고 하더라도 투자금 회수가 되고 수익이 남으면 그때부터는 자산 건전성을 확보해야 한다. 대출 비율을 50%로 낮추는 방식으로 개선해 나가는 것은 흑자부도를 예방하는 길이다.
부동산 공부를 완성해 나가는 데에 의미를 두자. 공부가 완성될 수록 경험이 싸일수록 나중에 할아버지가 되어도 할 수 있는 것이 부동산 투자다.
모르면 투자하지 말고, 투자했다면 원금은 잃어서는 안된다. 결국 저렴한 물건을 사야 한다는 말이다.