부산 벡스코 머니쇼 1일차
23년 부동산시장
2020년 부동산 매매가 상승률이 주식과 같다. 시기를 이해해야 한다. 기준금리가 제로금리로 떨어지면서 돈의 가치가 떨어지면서 부동산, 주식 시장에 돈이 싹 몰려 들어 갔던 것이다. 이로 인해 집값, 주가 폭등이 컸었다. 부동산 매매가격이 2020년에 이렇게 오른 것은 문재인 정권 탓은 아니다. 정책은 잘못 된건 사실이다. 저는 국토교통부 자문위원회 의원인데. 정책 탓만 하면 더 중요한 걸 못 본다. 우리나라 집 값이 2020년 코로나 연중에 대략 20% 올랐다. 미국 집 값은 50% 올랐고 뉴질랜드 집값은 49% 올랐다. 캐나다 집 값 41% 올랐다. 결과적으로 우리가 어떤 탓을 하다 보면 놓치는게 있기 때문에 강조하기 위해 말씀드린 것이다. 더 중요한 것은 금리이다.
2020년 문재인 정부가 부동산 정책에 실패한 가장 큰 실수는 어떤 정책을 동원해도 집값을 잡을 수 없다는 걸 몰랐다는 것이다.
우리나라는 OECD 국가 중에서 집값 상승률은 중위권이다.정책은 분명 실패했지만, 그보다 더 중요한 것은 제로금리 즉 완화의 시대의 현상이다. 21년은 금리가 동결 됐다. 그러므로 21년은 상승 속도가 둔화된다. 22년 집값 전망세는 이제 집값 하락세로 전망 강도높은 금리인상으로 인해. 지금 대출금리가 7%를 초과했다. 7% 넘어서 집값을 마련하고 싶을까요? 안 하고 싶을 겁니다. 주택 구매 의사가 줄어들겁니다. 의지가 줄어들기 때문에 금리가 계속 올라가면 올라갈수록 구매여력 자체가 줄어듭니다. 각 개인의 연봉에 따라 금리 인상으로 인해 갚을수 있는 빚에 대한 여력이 축소되기 때문에 매수세가 약해집니다. 금리가 오르면 오를수록 매수세는 더 떨어집니다.
금리의 고점은 지금이 아닌 내년이다. 금리가 오르면 오를수록 조정률은 더 떨어진다. 즉 매수세는 내년이 더 떨어질 것이다. 23년 2분기까지 금리가 계속 오를 것이라. 23년 2분기까지 주택 매수세는 더 떨어질 것이다. 23년 이후 동결이 될 것으로 보이니 매수세는 떨어진 상태에서 돌아오기는 하겠지만 23년 한해는 매매수요는 0밑인 마이너스에서 머물것이다. 그 폭은 조정되겠지만 어려운 상황일 것이다. 이 값이 충분히 저점찍고 보합을 향해 갈 때
내집마련은 지금보다는 보합에 닿았을 때 그리고 -%보합에서 다시 0에 가까워질 때 그때 내집마련을 하는 걸 권한다. 1억을 덜 주고 살지 더 주고 살지 당연히 덜 주고 사야 하는데 그 시점은 23년 말쯤부터 일거다 (금리 인상이 정점을 찍고 동결되는 시점) 미분양 주택 건수의 흐름을 벗어날 수가 없다. 2020년 미분양 주택이 급격히 감소합니다. 이때 집값이 급격히 상승됩니다. 미분양이 늘어 날때 집값 상승이 둔화 미분양이 더 늘어날때 집값은 폭락한다. 미분양주택이 늘어나는 시점이기에 집값은 더 내려갈 요지가 있다. 전세가격은 집값 상승률의 선행지표다. 전세가격이 떨어지면 집값은 결국 조금 있다가 떨어진다.
23년 주식 시장
22년 상반기 까지는 공격적 투자 22년 하반기에는 지키는 투자 금리의 여부에 따라 투자방식을 다르게 해야한다. 돈이 은행으로 옮겨가면 주가는 계속 떨어질 수 밖에 없다.
금리인하→투자상승→고용상승→소득상승→소비력상승→기업 이익 확대 투자상승 경제의선순환 구조
완화의시대가 끝나고 긴축의 시대 이례적인 물가 상승 때문에 이례적인 금리 상승은 불가피하다
물가 금리 시장 이 것은 삼박자이다. 물가가 너무 높으니 시장에 충격을 준다 시장을 미리 예측하고 미리 준비하라. 금리인상은 23년 2분기까지 할 것으로 예측된다. 주식시장은 선행성이 있어서 6개월 먼저 반영된다.
내년 상반기까지 금리가 오른다는 추정으로 본다면 주가는 선반영 되어 지금이 주가 저점론으로 볼 수가 있다. 삼성전자 주가는 왜 떨어진 건가요? 22년 1분기 2분기 3분기 최고 실적은 20년은 유동성시기, 22년은 역유동성시기, 22년 말부터 주식저점론으로 주가의 저점이냐 고점이냐를 결정하는 것은 기준금리다. 주가의 기울기를 경정짓는 건 실적이다. 20년은 유동성의 장세였다. 22년은 역유동성 장세였다. 23년은 실적 장세이다. 금리 인상은 상단부분 이미 선반영 된 것으로 FOMC 금리 인상은 오늘 내일 1~2일 내 선반영된다.
이제는 실적이다. 경기는 어려울 것이고 경기 침체 필히 올 수밖에 없다. 기업들의 실적이 좋겠는지 나쁘겠는지. 많은 기업들이 실적이 안 좋아진다는 것 이런 경기침체에도 실적이 오를 수 있는 산업 섹터가 어디일까를 구분하자. 경기 침체가 온다면 뭐가 먼저 빠질까? 철강, 반도체는 내구제 성향을 띄고 있다. 내구제의 소비는 경기가 안 좋은 시기에는 자동차, 전자제품, 가전 등 내구제 소비가 둔화 내구제 수출이 어둡다. 경기가 어렵다고 쌀 소비를 줄이진 않는다. 경기 침체와 무관하게 실적이 유지되는 영역들이 있고 이런식으로 실적 장세인 만큼 어떤 기업들이 끊임없이 실적이 뒷받침 될지 23년 주식투자를 한다면 중요한 관점 포인트로 잡아야한다
23년 경기침체 투자 전망
경제 위기와 경기 침체는 다른 의미로 경제 위기는 -%성장률을 말하는 것이다. 1998년 외환위그를 충격으로 -5.1% 성장했다 경제 위기라고 한다. 2008년 0.7% 플러스 성장했는데 1%도 안되기 때문에 경제 위기급으로 본다. 마지막 2020년 팬데믹 경제 위기 -0.7% 성장 했기 때문에 경제 위기이다. 23년의 경제 위기는 4번의 경제위기를 제외하고 가장 안 좋을 겁니다. 그 성장률은 1%대입니다. 저는 1.9%대로 전망치를 제시했고 지지난주에 한국은행은 1.7%로 낮췄습니다. 1%대의 경제 성장률은 경제 위기는 아니지만 1%의 성장은 경기 침체입니다. 주가가 금리의 선행해서 저점을 찍고 반등을 하겠지만 반등세가 둔탁해질 것입니다. 이걸 구분 짓고 생각해야합니다. 경기침체는 무조건 오게 될 것이고. 글로벌침체도 올 것입니다. 22년은 아직 경기 둔화이고 23년은 경기 침체 입니다. 올해 정말 어려웠지만 이거 경기 침체 아닙니다. 이건 경기 둔화이고 내년이 침체입니다.
내년은 정말 힘들 것이니 대비하셔야합니다. 침체는 어떻게 찾아오는 겁니까? 그렇다면 희망적인 얘기를 드린다면 선진그룹 미국 등 23년 선진국에서 고금리 고물가 어려운 국면을 맞이한 뒤 신흥국들에게 버텨내고 있기 때문에 외환위기를 겪는 몇 나라를 제외하고 우상향하는 신흥국들이 있습니다. 투자국면에서는 굉장히 중요합니다. 고성장 고물가 저물가 고성장 저성장인데 고물가 이걸 스태그플레이션이라 합니다. 23년 경제 전망을 내다 봤을때 상대적으로 물가 압력은 덜 하고 인도네시아, 필리핀, 말레이시아, 타이국가, 중국 5개 국가 아태지역을 권합니다 관광산업 기준인 우리나라 한달에 나가는 사람들은 250만명입니다.